Квартиры - продажа, покупка, ремонт
У меня было много дублирующихся статей.
Покупка квартиры
## Выбор квартиры
Слава вычисляемому рейтингу, на текущий момент я покупаю квартиру с одним из самых низких рейтингов, вычисленных по моей формуле, потому что так и не подогнал веса от характеристик. Текущая формула выглядит следующим образом: ### Рейтинг этажа ``` { первый/последний = 1, 2-4 = 2, 5-9 = 3, 10-20 = 5, остальное 2 } ``` ### Рейтинг площади кухни ``` { < 9 метров = 1; 9-11 метров = 2; 12-15 метров = 5; > 15 = 2; } ``` ### Рейтинг года посройки ``` { >= текущего года = год постройки - текущий год < текущего года = (год - 1960) / 10 } ``` ### Другое - Рейтинг планировки = просто визуальная оценка от 1 до 5 - Запах воды = если воняет - 1, если нет - 5 - Дополнительные вложения - сколько денег нужно чтобы отремонтировать и обставить квартиру так, чтобы жилось комфортно ### Рейтинг чистоты сделки ``` = SUM( 5 - число продаж; 5 - (есть незавершённые споры * 5); 5 - (число зарегистрированных в квартире людей * 5); степень адекватности собственника; отсутствие супруга у собственника в последние 3 года; 5 - долги за коммуналку, газ, воду, электричество; 5 - (если квартира досталась в наследство то лет с того как собственник вступил в наследство); форма собственности { ДКП = 5; Долёвка = 3; ЖСК = 1; }; адекватность причины продажи; ) ``` ### Рейтинг достоинств: ``` = Рейтинг этажа + Рейтинг площади кухни + Рейтинг года постройки + Общая площадь / 2 + Площадь ванны + Площадь балкона + Рейтинг планировки * 10 + Рейтинг чистоты сделки ``` ### Рейтинг недостатков ``` = Цена + Дополнительные вложения + Минут до работы на общественном транспорте от порога до порога * 10000 + Цена поездки до работы на убере без коэффициентов * 5000 ``` ### Итоговый рейтинг ``` = (Рейтинг достоинств / Рейтинг недостатков) * 1000000 ``` ## TODO: - Список интернет-провайдеров - Наличие мусоропровода / дальность помойки - Цена за метр - Время и цена поездки до родителей - Корректировать веса характеристик, некоторые вещи важнее других - Попробовать попрограммировать - https://habrahabr.ru/post/329504/ - https://habrahabr.ru/post/264407/ - Перекрытия, деревянных лучше избегать - Для старенького жилья - дата (и состав?) последнего кап-ремонта. - Градостроительные планы на район. - Берёте вот вы квартиру с красииивым видом на парк и реку, а потом там появляются 6 высоток и закрывают их. - Радуетесь большому закрытому двору и классной детской площадке, а потом вплотную начинают строить ещё дом и на два года детская площадка становится опасной зоной. - Ну и теснота не очень хорошо на цену влияет. - Подземный паркинг или гараж, наличие мест, цены. На аренду ориентироваться не очень, там в любой момент цены могут задрать. - Счётчики, тип счётчиков, кто занимается поверкой. ремонтом итд, телеметрия, стоимость замены в случае чего. ### Декомпозировать рейтинг чтобы понимать откуда такая цифра и где баг - Рейтинг площади - Рейтинг доступности - Рейтинг впечатления ### Рейтинг инфраструктуры вокруг: - Садики - Школы - Магазины - Ментовки - Доступность остановки - Число подходящих маршрутов для поездки, троллейбус * 2, маршрутка * 1, трамвай * 1.5Процесс покупки квартиры
Осмотр
- Доскональное соответствие описанию в объявлении
- Своя ли котельная у дома, где расположена. Коммунальные тарифы на отопление только растут, ни разу не видел чтобы они падали, растут вроде по экспоненте, так что в новом доме котельная - мастхэв.
- Размеры по БТИ
- Само объявление перепроверить
- Перепроверить обязательно с объявлением
- TODO: Правила вычисления площади:
- Балкон - https://gazeta.bn.ru/articles/2017/01/26/236623.html
- не включается в общую площадь?
- включается, используется ли понижающий коэффициент?
- Стены - не учитываются
- Балкон - https://gazeta.bn.ru/articles/2017/01/26/236623.html
- В итоге цена за метр возможно будет сильно отличаться от объявления
- Коммуналка летом, зимой
- Сборы на кап. ремонт, есть нет, сколько
- Качество воды, запах, возможность пить через фильтр
- Есть ли запрет на доработку балконов, утеплению итд
- Наличие мусоропровода или дальность мусорных баков
- Список доступных интернет-провайдеров в доме
Бронь
- Просто скажите что вам нравится квартира риелтору, вам надо 3 дня на подумать
Оформление документов
- Проверьте что риелтор действительно работает с застройщиком
- Найдите контакты застройщика, позвоните или попросите перезвонить, спросите
- вот, покупаю такую-то квартиру
- действительно ли агентство недвижимости Х работает с вами
- действительно ли агент Вася Пупкин работает с вами
- Найдите контакты застройщика, позвоните или попросите перезвонить, спросите
- Заявка на приобретение
- Его обычно даёт риелтор, представляющий застройщика. Распечатать, заполнить, подписать, отсканировать, отправить.
- Заявка на ипотеку
- Я использовал домклик, там в принципе менеджеры со всем этим делом помогают.
- подписание кредитного договора
- Оценка жилья (≈2500р) нужна для банка
- страховка жизни (≈8000р) и конструкции (≈5000р)
- собственно кредитный договор
- закладная
- открытие счёта на который будут перечислены кредитные средства (и сразу сняты)
- банку нужна дата подписания договора купли-продажи
- договор купли продажи с застройщиком
- застройщику нужен номер кредитного договора от банка
- собственно договор купли-продажи
- акт-приёма передачи
- его лучше не подписывать заранее, только после полной выплаты банком кредитных средств застройщику, иначе на вас с даты акта ложится обязанность оплачивать коммунальные платежи
- оплата первого взноса
- собираем все бабки на одном счёте
- вносить деньги лучше через кассу, банкоматы сраное говно и могут сожрать бабки на месяц
- с собой иметь паспорт и НДФЛ2 на всякий случай
- едем в банк с договором купли продажи
- говорим “хочу оплатить первый взнос за ипотеку застройщику, вот реквезиты”
- вроде должно быть без НДС, но уточнять надо у застройщика
- банк берёт комиссию, с 2000000р было 300р
- собираем все бабки на одном счёте
- государственная регистрация договора купли-продажи и закладной
- атомстройкомплекс настаивает на оформлении нотариальной доверенности на его сотрудников, чтобы они представляли мои интересы в росреестре
- образец разрешаает слишком много, нужно уточнить как ограничить объём прав, делегируемых застройщику
- как минимум по срокам (нужно уточнить как долго права реально будут нужны у застройщика)
- и по квартире - указать конкретный адрес, вместо “любой недвижимости”
- образец разрешаает слишком много, нужно уточнить как ограничить объём прав, делегируемых застройщику
- атомстройкомплекс настаивает на оформлении нотариальной доверенности на его сотрудников, чтобы они представляли мои интересы в росреестре
- завершение сделки
- после регистрации нужно привезти оба документа в банк
- банк выплатит застройщику кредитные средства
- застройщик должен выдать вам справку о полной оплате
- в идеале это должно произойти сразу и должно быть достаточно платёжного поручения от банка
- атомстройкомплекс делает это только после получения денежных средств
- далее отправляемся в управляющую компаниюкоторая проводит акт приёмки-передачи квартиры
- им нужны будут:
- копия договора купли продажи
- копия справки о полной оплате
- копия паспорта
- вы должны заключить договор с управляющей компанией
- там про тарифы, условия итд
- им нужны будут:
- вам понадобится:
- подключить домофон
- подключить интернет
- сделать ремонт
- после выплаты ипотеки
- нужно получить справку об окончательном закрытии ипотеки
- заказать закладную
- оформляется что-то около месяца
- снять обременение с квартиры
- получить выписку об этом из росреестра
- выпить, всё закончилось
Покупка
- Узнайте как закрыть все вклады
Переход в режим нищеброда
- Первый месяц после покупки вам некогда будет заниматься образованием - отменяйте все подписки на курсере
- Посмотрите на стоимость обслуживания ваших банков, мб что-то лишнее подключено, всякие СМС и прочее
- альфабанк с меня какого-то хрена содрал в конце года 799р, хотя у меня корпоративный тариф
- В тинькове можно выделить 20к с вклада в 50к, закрыв его и переведя все деньги на рассчётный счёт.
- При этом нужно поддерживать вручную баланс 30к, чтобы не списывались бабки за обслуживание
- Накопительный для этих целей счёт не прокатит
- рокетбанк вот хороший (был)
Продажа
Объявление
Определитесь с ценой. Можете подготовить табличку с ценой вещей, которые можете оставить и давать её потенциальным покупателям в распечатанном виде.
Сделайте хорошие фото.
Напишите хорошее описание. Не пишите о минусах, каким бы честным не хотелось казаться.
Пропишите скрипт как рассказывать о квартире пришедшему на просмотр, что показывать, в каком порядке.
Первый месяц
Продержите его на бесплатном тарифе на avito, cian, domclick, зафиксируйте воронку продаж.
- Просмотры объявления
- Добавлено в избранное + звонки
- Просмотры квартиры
- Предложения покупки.
Не торгуйтесь в первые два месяца, но просите делать предложения цены.
Наполняйте скрипт показа ответами на часто задаваемые вопросы.
Второй месяц
Если есть потенциальные покупатели по предложенной вами цене - поднимайте цену. Если нет - оставляйте как есть.
Занесите немного бабла avito, cian, domclick, n1, повторяем предыдущий месяц.
К концу месяца сравните показатели воронки продаж. Скорее всего к этому времени вы получите достаточно предложений чтобы выбирать кому продать и с кем работать.
Если предложений несколько - сравните их. Цена, сомнительные схемы, субъективное отношение к человеку, вот это всё. Выберите лучшего покупателя и работайте с ним.
Документы
Для того чтобы продать квартиру потребуются копии следующих документов.
Документ | Где брать | Зачем |
---|---|---|
Справка по форме 40 | Паспортный стол района | Чтобы покупатель знал что в кваритире не прописано 50 незаконных мигрантов, дети, которых сложно выписать итд |
Выписка из ЕГРН | МФЦ | Подтверждает то, что вы - собственник и имеете права продать квартиру |
Кадастровый паспорт | ??? | ??? |
Предыдущий договор купли продажи | ??? | ??? |
Часть паспортных данных | Из паспорта | Заполнить договор купли-продажи |
Ремонт
Я купил квартиру и за 2.5 месяца почти сделал в ней ремонт и даже заехал в неё.
Под ремонтом понимается:
- “чистовой” ремонт от застройщика на входе
- отделка стен в ванной и замена мебели
- покупка техники
- заказ кухни
- голый бетон с кучей пыли на балконе
- идиотское расположение розеток на кухне
Ванная комната
На входе
- раковина, смеситель
- унитаз
- стрёмная плитка на полу
- покрашенные стены
- лампочка, свисающая с потолка
- 4.1 кв. метра.
Что делали
Договорились насчёт всех работ по ремонту с дальним родственником. Суммарно вышло 55000р.
- одну из стен пришлось выравнивать - смотрите на это, при покупке квартиры, можно смело требовать скидку где-то в 10к. Можно взять с собой для этого лазерные уровни например.
- на пол и стенку купили плитку за ≈21000р, материалов (клей, штукатурка, итд) где-то на 10000-13000р.
- плитку решили везти сами, хотя доставка (вроде даже на этаж) стоила 800р. Заебались, спина болела два дня, машину, которая везла 370кг + 3 человека тоже жалко.
- натяжной потолок с освещением вышел в 5800р, за месяц сдохло два GX53 светильника.
- прямо в потолок плиткой всё покрывать не обязательно, можно оставить 3-7см.
- потолок ставили когда ванна, раковина и зеркало уже были установлены, поэтому потребовалось их прикрыть плёнкой. Плёнки вообще должно быть дохрена, как минимум 5 шт 4х5 метров на начало ремонта иметь под рукой стоит. Плёнка спасает всё от пыли.
- проводка:
- над входом в ванную комнату висел светильник, его демонтировали, вместо него запитали вентилятор (≈1000р). Как мне кажется независимый от освещения вентилятор - збс.
- нужно было запитать лампочки в шкафу-зеркале
- нужно было добавить одну розетку рядом с шкафом-зеркалом, чтобы подключать ирригатор
- помимо плитки на стены - нас торкнуло сделать две мозайки 170х23 чипа 10х10мм (6400р) с самостоятельно нарисованным рисунком (более 80 часов в GIMP, основа сделана за 2 часа, остальное правочки). Проблема - с цветом скорее всего никто не угадает, выйдет говно. Как контролировать - хз. Финальный эскиз, который мне присылали выглядел нормально, по факту у меня зелёная лесница на рисунке вместо красной. Ещё небольшие косяки от работника сверху наложились - малозаметный сгиб мозайки внутрь. Что примечательно, подобрали её высоту так, чтобы можно было при сильном желании ободрать и заменить на плитку.
- в канализацию я особо не вникал, вроде пластиковые трубы сравнительно дешёвые.
- у рельефной плитки есть минус - к ней сложно что-либо прикреплять на присоски.
- для ванной пришлось покупать металический профиль, чтобы из 3-4см. зазора положить плитку и сделать небольшой “пляжик”.
- при укладке плитки ванна - точка отсчёта. То есть ставится ванна, прямо на неё от одного из углов ставится плитка.
- мы купили огроменную раковину в 100см шириной, за которой можно вдвоём чистить зубы утром, например.
- раковину от застройщика продал на авито за 100р, но в итоге их не взял а попросил чувака подвезти меня с работы и вытащить холодильник из коробки, на которой он стоял.
Кухня
Проводка
- Рядом с раковиной стоит чайник/холодильник, для чайника выведена розетка. Сейчас осознаю, что надо бы IP44 её делать было на случай фонтанов воды из-за сломавшейся сантехники.
- Вообще там всё плохо, потому что торопились + не знали как сделать нормально.
- от силовой линии запитаны холодильник, духовой шкаф, варочная поверхность и посудомойка.
- для них сделаны отдельные розетки, но они все подключены на одну линию.
- второй электрик, которого позвали подключить варочную поверхность и духовой шкаф, сказал “фу-фу-фу” и запитал варочную поверхность от силовой линии отдельным кабелем.
- “фу-фу-фу” -> нужно было запитывать холодильник, духовой шкаф и посудомойку именно от розеток.
- первый электрик, когда позвали его ответить “ты что вообще наделал”, вместе с нами посчитал что кабель, который он кинул (3х2.5, медь) вывозит до 6 кВТ, а максимальная нагрузка которую может сгенерировать вся наша техника включенная одновременно - 4.1 кВТ.
- ладно хоть отдельно запитаны микроволновка и вытяжка
- лол, у меня есть отдельная розетка на высоте 230см посередине дивана
- от силовой линии запитаны холодильник, духовой шкаф, варочная поверхность и посудомойка.
- всё это отягощалось уже установленным кухонным гарнитуром
Мебель и техника
- Кухня под заказ - ≈119000р
- изначально я хотел ебануть кухню по ретровэйву со всякими low-poly ландшафтами и фиолетовой неоновой подсветкой.
- но мебельщик показал мне как мой 5к хайрез будет выглядеть после распечатки и теперь у меня стандартный фартук с каким-то ночным городом, и так сойдёт
- за кухню кстати спрятали хуёво своими силами заштукатуренную и покрашенную штробу кабеля для розеток холодильника и посудомойки.
- Установка трубы для вытяжки - 2000р
- Вытяжка - забыли про размеры кухни, которые нам нарисовал мебельщик и купили мощную, классную вытяжку bosch (10100р). Которая не влезала в шкафчик над варочной поверхностью. И она успешно полежала дома две недели (4 на самом деле, ремонт ванны затянулся из-за стены), в течение которых мы могли сдать её без вопросов. Но мы её всё таки сдали, не самым простым способом:
- в технопоинт позвонила девушка - всё ок, если коробка на месте, приезжайте
- собрался ехать я, на всякий случай решил перепроверить
- написал в форму обратной связи на сайте
- не дождавшись ответа за 15 минут, позвонил. По телефону мне сказали “не, вы чо, ничо не вернём, продавайте на авито”.
- Выставил на авито за 9к, уехал в Уфу. Одно предложение купить её за 6к.
- Когда вернулся из Уфы - посмотрел, на обращение с сайта ответили “сгоняйте в сервисный центр, получите заключение о работоспособности, потом несите к нам, всё обменяем”.
- получил заключение за час (и 150р на такси) и увёз её на работу (ближе к складу) до выходных (120р на такси)
- съездил с вытяжкой до склада (180р на такси)
- там за час где-то написал заявление на обмен, взял в итоге Kronasteel white 600 + утюг (доплатил рублей 700).
- увёз всё это домой (220р на такси)
- Мораль: не тупите с размерами, а лучше скиньте мебельщику все выбранные модели, а то потеряете много времени и денег на такси/бензин.
- Духовой шкаф - 18500р
- Индукционная варочная поверхность - 25000р
- Посудомоечная машина - 25000р
- Микроволновка - 3000р
- Электрочайник - 3000р (он красивый!)
- Холодильник - 25000р
- Здоровенный икеевский круглый стол - 14500р
- 4 стула в цвет кухни и шторки - 8000р
Перевозки
- На кухню я привёз из дома свои любимые стол и диван (1200р за газель и водителя-грузчика). Пришлось самому попотеть, будучи вторым грузчиком.
- До начала ремонта я перевозил кучу коробок, пакетов и своё кресло, вышло приблизительно столько же.
Выводы
- Покупайте технику всё-таки в крупных сетях. Как возвращать товары noname интернет магазинам я вообще не представляю.
- Вообще все перевозчики берут оплату за 2 часа сразу, так что можно не торопиться, если квартиры рядом
Спальня
Коридор
Дано
- 9 кв. метров
- отдельные входы в кухню, спальную и ванную комнаты.
Сделано
- Прихожая - собирали три дня, потому что ленивые жопы, но я научился регулировать сам дверцы (нет, просто наугад докрутил, пока не перестали зацеплться).
- Шкаф-купе на заказ, больше ради того чтобы посоветоваться с мебельщиком на тему “а не хуйню ли я спроектировал?” - 38000р.
- Забыли заставить работника заштукатурить дырку от светильника над входом в ванную, заштукатурили и покрасили сами (0р). Обои под покраску - охренительная вещь. Плохие навыки штукатуренья - нет.
- Пролил средство для мытья полов, не заметил, вспух ламинат -> все жидкости нужно внимательно закрывать и лучше держать в двух пакетах. Или в ведре. Менять не стал, сверху просто поставим шкаф.
Планы
- Сделать крепление на стену для велосипеда.
- Если шкафа будет мало, купить стеллаж.
Балкон
Дано: ≈6м^2 полукруглый панорамный неутеплённый балкон из стекла и аллюминия.
Я положил ПВХ плитку на сухую стяжку (плёнка, 3см керамзита, элементы пола, клей, пвх-плитка). Стоило 27.5к с работами, материалами и их доставкой и подъёмом. Без выноса мусора, увы.
Так делать не надо в случае, если ваш балкон не утеплён, т.к. чревато грибком, при повышенной влажности.
В качестве контрмеры (костыля) можно стыки плитки со стенами дополнительно обработать - положить туда уголки 10х10мм на акриловый клей.
Коммуникации
Интернет
Протянули в итоге сеть:
- кабель идёт из розетки в коридоре на кухню через дверной проём и плинтус
- оттуда по плинтусу через стену в спальную комнату
- там стоит роутер
- от роутера через ту же дырку идёт кабель на кухню
- и уходит в компутер на кухне
Почему такая ебанутая схема: компромисс между возможностью дальнейшего апгрейда и удобства работы прямо сейчас.
- У девушки не будет тормозить интернет, который она пользует на ноутбуке в спальне.
- У меня по прежнему кабель, игры не будут лагать из-за потерь по дому.
- С ноутбуком/телефоном/планшетом мне некритично как что тормозит, в крайнем случае могу в спальную уйти.
- Девушка может достать свой старый ноутбук с ethernet и воткнуть в него патч-корд от роутера.
- В будущем роутер легко выкидывается и заменяется на что-то, поддерживающее 2.4GHz/5GHz, 802.11N/802.11AC одновременно.
- В качестве альтернативы берётся старый роутер, втыкается между роутером и компом и становится тупым свитчом / WAP.
- При всём этом схема никак не зависит от моего провайдера, я могу его выкинуть, завести кабель от другого и ничего не менять в домашней сети.
Почему компьютер вообще стоит на кухне:
- Есть всего 2 комнаты: большая кухня и спальная.
- В спальной комнате спят.
- Я иногда допоздна не сплю.
Так что чтобы не мешать девушке затянувшимися до часу ночи рейдами я обустроил своё место на кухне.
А ещё рядом холодильник.
Прочее
Мы не вызывали клининговые компании для того, чтобы прибраться после ремонта и правильно сделали, наверное. После каждой уборки на отъебись (ну, чтобы куски бетона на ламинате не лежали) возникала необходимость снова что-то штробить-сверлить и весь пол заново засирался.
Суммарно раза 4 помыли пол на кухне:
- после основного ремонта
- перед тем, как устанавливать кухонный гарнитур
- после того, как установили кухонный гарнитур
- перед тем, как собирать стол и привозить мой диван-стол
После этих 4 раз лютой грязи уже не было и в ход пошёл новый пылесос. Philips FC9071 jewel - лучший пылесос, который у меня был, лучше не сосёт ничто и никто. Я готов простить ему сменные мешки для пыли за одно только то, что им достаточно провести по всяким крошкам один раз на минимальной мощности и он всосёт вообще всё.
TODO
- Разобраться как правильно организовывать кабель-менеджмент в квартире, чтобы все провода были в кабель-каналах внутри штукатурки, а наружу выглядывали только RJ45 розетки, но при этом кабель можно было легко заменить при изменении доступности технологий.
- Требования к розетком. Число, плотность, высота, защита от влаги и детей.
- Требования к отделке от застройщика (цвет и рисунок ламината, рыжий ламинат под паркет - боль, светлый ламинат в коридоре - хорошо)