У меня было много дублирующихся статей.

Покупка квартиры

## Выбор квартиры Слава вычисляемому рейтингу, на текущий момент я покупаю квартиру с одним из самых низких рейтингов, вычисленных по моей формуле, потому что так и не подогнал веса от характеристик. Текущая формула выглядит следующим образом: ### Рейтинг этажа ``` { первый/последний = 1, 2-4 = 2, 5-9 = 3, 10-20 = 5, остальное 2 } ``` ### Рейтинг площади кухни ``` { < 9 метров = 1; 9-11 метров = 2; 12-15 метров = 5; > 15 = 2; } ``` ### Рейтинг года посройки ``` { >= текущего года = год постройки - текущий год < текущего года = (год - 1960) / 10 } ``` ### Другое - Рейтинг планировки = просто визуальная оценка от 1 до 5 - Запах воды = если воняет - 1, если нет - 5 - Дополнительные вложения - сколько денег нужно чтобы отремонтировать и обставить квартиру так, чтобы жилось комфортно ### Рейтинг чистоты сделки ``` = SUM( 5 - число продаж; 5 - (есть незавершённые споры * 5); 5 - (число зарегистрированных в квартире людей * 5); степень адекватности собственника; отсутствие супруга у собственника в последние 3 года; 5 - долги за коммуналку, газ, воду, электричество; 5 - (если квартира досталась в наследство то лет с того как собственник вступил в наследство); форма собственности { ДКП = 5; Долёвка = 3; ЖСК = 1; }; адекватность причины продажи; ) ``` ### Рейтинг достоинств: ``` = Рейтинг этажа + Рейтинг площади кухни + Рейтинг года постройки + Общая площадь / 2 + Площадь ванны + Площадь балкона + Рейтинг планировки * 10 + Рейтинг чистоты сделки ``` ### Рейтинг недостатков ``` = Цена + Дополнительные вложения + Минут до работы на общественном транспорте от порога до порога * 10000 + Цена поездки до работы на убере без коэффициентов * 5000 ``` ### Итоговый рейтинг ``` = (Рейтинг достоинств / Рейтинг недостатков) * 1000000 ``` ## TODO: - Список интернет-провайдеров - Наличие мусоропровода / дальность помойки - Цена за метр - Время и цена поездки до родителей - Корректировать веса характеристик, некоторые вещи важнее других - Попробовать попрограммировать - https://habrahabr.ru/post/329504/ - https://habrahabr.ru/post/264407/ - Перекрытия, деревянных лучше избегать - Для старенького жилья - дата (и состав?) последнего кап-ремонта. - Градостроительные планы на район. - Берёте вот вы квартиру с красииивым видом на парк и реку, а потом там появляются 6 высоток и закрывают их. - Радуетесь большому закрытому двору и классной детской площадке, а потом вплотную начинают строить ещё дом и на два года детская площадка становится опасной зоной. - Ну и теснота не очень хорошо на цену влияет. - Подземный паркинг или гараж, наличие мест, цены. На аренду ориентироваться не очень, там в любой момент цены могут задрать. - Счётчики, тип счётчиков, кто занимается поверкой. ремонтом итд, телеметрия, стоимость замены в случае чего. ### Декомпозировать рейтинг чтобы понимать откуда такая цифра и где баг - Рейтинг площади - Рейтинг доступности - Рейтинг впечатления ### Рейтинг инфраструктуры вокруг: - Садики - Школы - Магазины - Ментовки - Доступность остановки - Число подходящих маршрутов для поездки, троллейбус * 2, маршрутка * 1, трамвай * 1.5

Процесс покупки квартиры

Осмотр

  • Доскональное соответствие описанию в объявлении
  • Своя ли котельная у дома, где расположена. Коммунальные тарифы на отопление только растут, ни разу не видел чтобы они падали, растут вроде по экспоненте, так что в новом доме котельная - мастхэв.
  • Размеры по БТИ
    • Само объявление перепроверить
    • Перепроверить обязательно с объявлением
    • TODO: Правила вычисления площади:
      • Балкон - https://gazeta.bn.ru/articles/2017/01/26/236623.html
        • не включается в общую площадь?
        • включается, используется ли понижающий коэффициент?
      • Стены - не учитываются
    • В итоге цена за метр возможно будет сильно отличаться от объявления
  • Коммуналка летом, зимой
  • Сборы на кап. ремонт, есть нет, сколько
  • Качество воды, запах, возможность пить через фильтр
  • Есть ли запрет на доработку балконов, утеплению итд
  • Наличие мусоропровода или дальность мусорных баков
  • Список доступных интернет-провайдеров в доме

Бронь

  • Просто скажите что вам нравится квартира риелтору, вам надо 3 дня на подумать

Оформление документов

  • Проверьте что риелтор действительно работает с застройщиком
    • Найдите контакты застройщика, позвоните или попросите перезвонить, спросите
      • вот, покупаю такую-то квартиру
      • действительно ли агентство недвижимости Х работает с вами
      • действительно ли агент Вася Пупкин работает с вами
  • Заявка на приобретение
    • Его обычно даёт риелтор, представляющий застройщика. Распечатать, заполнить, подписать, отсканировать, отправить.
  • Заявка на ипотеку
    • Я использовал домклик, там в принципе менеджеры со всем этим делом помогают.
  • подписание кредитного договора
    • Оценка жилья (≈2500р) нужна для банка
    • страховка жизни (≈8000р) и конструкции (≈5000р)
    • собственно кредитный договор
    • закладная
    • открытие счёта на который будут перечислены кредитные средства (и сразу сняты)
    • банку нужна дата подписания договора купли-продажи
  • договор купли продажи с застройщиком
    • застройщику нужен номер кредитного договора от банка
    • собственно договор купли-продажи
    • акт-приёма передачи
      • его лучше не подписывать заранее, только после полной выплаты банком кредитных средств застройщику, иначе на вас с даты акта ложится обязанность оплачивать коммунальные платежи
    • оплата первого взноса
      • собираем все бабки на одном счёте
        • вносить деньги лучше через кассу, банкоматы сраное говно и могут сожрать бабки на месяц
        • с собой иметь паспорт и НДФЛ2 на всякий случай
      • едем в банк с договором купли продажи
      • говорим “хочу оплатить первый взнос за ипотеку застройщику, вот реквезиты”
      • вроде должно быть без НДС, но уточнять надо у застройщика
      • банк берёт комиссию, с 2000000р было 300р
  • государственная регистрация договора купли-продажи и закладной
    • атомстройкомплекс настаивает на оформлении нотариальной доверенности на его сотрудников, чтобы они представляли мои интересы в росреестре
      • образец разрешаает слишком много, нужно уточнить как ограничить объём прав, делегируемых застройщику
        • как минимум по срокам (нужно уточнить как долго права реально будут нужны у застройщика)
        • и по квартире - указать конкретный адрес, вместо “любой недвижимости”
  • завершение сделки
    • после регистрации нужно привезти оба документа в банк
    • банк выплатит застройщику кредитные средства
    • застройщик должен выдать вам справку о полной оплате
      • в идеале это должно произойти сразу и должно быть достаточно платёжного поручения от банка
      • атомстройкомплекс делает это только после получения денежных средств
  • далее отправляемся в управляющую компаниюкоторая проводит акт приёмки-передачи квартиры
    • им нужны будут:
      • копия договора купли продажи
      • копия справки о полной оплате
      • копия паспорта
    • вы должны заключить договор с управляющей компанией
      • там про тарифы, условия итд
  • вам понадобится:
    • подключить домофон
    • подключить интернет
    • сделать ремонт
  • после выплаты ипотеки
    • нужно получить справку об окончательном закрытии ипотеки
    • заказать закладную
      • оформляется что-то около месяца
    • снять обременение с квартиры
      • получить выписку об этом из росреестра
    • выпить, всё закончилось

Покупка

  • Узнайте как закрыть все вклады

Переход в режим нищеброда

  • Первый месяц после покупки вам некогда будет заниматься образованием - отменяйте все подписки на курсере
  • Посмотрите на стоимость обслуживания ваших банков, мб что-то лишнее подключено, всякие СМС и прочее
    • альфабанк с меня какого-то хрена содрал в конце года 799р, хотя у меня корпоративный тариф
    • В тинькове можно выделить 20к с вклада в 50к, закрыв его и переведя все деньги на рассчётный счёт.
      • При этом нужно поддерживать вручную баланс 30к, чтобы не списывались бабки за обслуживание
      • Накопительный для этих целей счёт не прокатит
    • рокетбанк вот хороший (был)

Продажа

Объявление

Определитесь с ценой. Можете подготовить табличку с ценой вещей, которые можете оставить и давать её потенциальным покупателям в распечатанном виде.

Сделайте хорошие фото.

Напишите хорошее описание. Не пишите о минусах, каким бы честным не хотелось казаться.

Пропишите скрипт как рассказывать о квартире пришедшему на просмотр, что показывать, в каком порядке.

Первый месяц

Продержите его на бесплатном тарифе на avito, cian, domclick, зафиксируйте воронку продаж.

  1. Просмотры объявления
  2. Добавлено в избранное + звонки
  3. Просмотры квартиры
  4. Предложения покупки.

Не торгуйтесь в первые два месяца, но просите делать предложения цены.

Наполняйте скрипт показа ответами на часто задаваемые вопросы.

Второй месяц

Если есть потенциальные покупатели по предложенной вами цене - поднимайте цену. Если нет - оставляйте как есть.

Занесите немного бабла avito, cian, domclick, n1, повторяем предыдущий месяц.

К концу месяца сравните показатели воронки продаж. Скорее всего к этому времени вы получите достаточно предложений чтобы выбирать кому продать и с кем работать.

Если предложений несколько - сравните их. Цена, сомнительные схемы, субъективное отношение к человеку, вот это всё. Выберите лучшего покупателя и работайте с ним.

Документы

Для того чтобы продать квартиру потребуются копии следующих документов.

Документ Где брать Зачем
Справка по форме 40 Паспортный стол района Чтобы покупатель знал что в кваритире не прописано 50 незаконных мигрантов, дети, которых сложно выписать итд
Выписка из ЕГРН МФЦ Подтверждает то, что вы - собственник и имеете права продать квартиру
Кадастровый паспорт ??? ???
Предыдущий договор купли продажи ??? ???
Часть паспортных данных Из паспорта Заполнить договор купли-продажи

Ремонт

Я купил квартиру и за 2.5 месяца почти сделал в ней ремонт и даже заехал в неё.

Под ремонтом понимается:

  • “чистовой” ремонт от застройщика на входе
  • отделка стен в ванной и замена мебели
  • покупка техники
  • заказ кухни
  • голый бетон с кучей пыли на балконе
  • идиотское расположение розеток на кухне

Ванная комната

На входе

  • раковина, смеситель
  • унитаз
  • стрёмная плитка на полу
  • покрашенные стены
  • лампочка, свисающая с потолка
  • 4.1 кв. метра.

Что делали

Договорились насчёт всех работ по ремонту с дальним родственником. Суммарно вышло 55000р.

  • одну из стен пришлось выравнивать - смотрите на это, при покупке квартиры, можно смело требовать скидку где-то в 10к. Можно взять с собой для этого лазерные уровни например.
  • на пол и стенку купили плитку за ≈21000р, материалов (клей, штукатурка, итд) где-то на 10000-13000р.
    • плитку решили везти сами, хотя доставка (вроде даже на этаж) стоила 800р. Заебались, спина болела два дня, машину, которая везла 370кг + 3 человека тоже жалко.
  • натяжной потолок с освещением вышел в 5800р, за месяц сдохло два GX53 светильника.
    • прямо в потолок плиткой всё покрывать не обязательно, можно оставить 3-7см.
    • потолок ставили когда ванна, раковина и зеркало уже были установлены, поэтому потребовалось их прикрыть плёнкой. Плёнки вообще должно быть дохрена, как минимум 5 шт 4х5 метров на начало ремонта иметь под рукой стоит. Плёнка спасает всё от пыли.
  • проводка:
    • над входом в ванную комнату висел светильник, его демонтировали, вместо него запитали вентилятор (≈1000р). Как мне кажется независимый от освещения вентилятор - збс.
    • нужно было запитать лампочки в шкафу-зеркале
    • нужно было добавить одну розетку рядом с шкафом-зеркалом, чтобы подключать ирригатор
  • помимо плитки на стены - нас торкнуло сделать две мозайки 170х23 чипа 10х10мм (6400р) с самостоятельно нарисованным рисунком (более 80 часов в GIMP, основа сделана за 2 часа, остальное правочки). Проблема - с цветом скорее всего никто не угадает, выйдет говно. Как контролировать - хз. Финальный эскиз, который мне присылали выглядел нормально, по факту у меня зелёная лесница на рисунке вместо красной. Ещё небольшие косяки от работника сверху наложились - малозаметный сгиб мозайки внутрь. Что примечательно, подобрали её высоту так, чтобы можно было при сильном желании ободрать и заменить на плитку.
  • в канализацию я особо не вникал, вроде пластиковые трубы сравнительно дешёвые.
  • у рельефной плитки есть минус - к ней сложно что-либо прикреплять на присоски.
  • для ванной пришлось покупать металический профиль, чтобы из 3-4см. зазора положить плитку и сделать небольшой “пляжик”.
    • при укладке плитки ванна - точка отсчёта. То есть ставится ванна, прямо на неё от одного из углов ставится плитка.
  • мы купили огроменную раковину в 100см шириной, за которой можно вдвоём чистить зубы утром, например.
    • раковину от застройщика продал на авито за 100р, но в итоге их не взял а попросил чувака подвезти меня с работы и вытащить холодильник из коробки, на которой он стоял.

Кухня

Проводка

  • Рядом с раковиной стоит чайник/холодильник, для чайника выведена розетка. Сейчас осознаю, что надо бы IP44 её делать было на случай фонтанов воды из-за сломавшейся сантехники.
  • Вообще там всё плохо, потому что торопились + не знали как сделать нормально.
    • от силовой линии запитаны холодильник, духовой шкаф, варочная поверхность и посудомойка.
      • для них сделаны отдельные розетки, но они все подключены на одну линию.
    • второй электрик, которого позвали подключить варочную поверхность и духовой шкаф, сказал “фу-фу-фу” и запитал варочную поверхность от силовой линии отдельным кабелем.
      • “фу-фу-фу” -> нужно было запитывать холодильник, духовой шкаф и посудомойку именно от розеток.
    • первый электрик, когда позвали его ответить “ты что вообще наделал”, вместе с нами посчитал что кабель, который он кинул (3х2.5, медь) вывозит до 6 кВТ, а максимальная нагрузка которую может сгенерировать вся наша техника включенная одновременно - 4.1 кВТ.
    • ладно хоть отдельно запитаны микроволновка и вытяжка
    • лол, у меня есть отдельная розетка на высоте 230см посередине дивана
  • всё это отягощалось уже установленным кухонным гарнитуром

Мебель и техника

  • Кухня под заказ - ≈119000р
    • изначально я хотел ебануть кухню по ретровэйву со всякими low-poly ландшафтами и фиолетовой неоновой подсветкой.
    • но мебельщик показал мне как мой 5к хайрез будет выглядеть после распечатки и теперь у меня стандартный фартук с каким-то ночным городом, и так сойдёт
    • за кухню кстати спрятали хуёво своими силами заштукатуренную и покрашенную штробу кабеля для розеток холодильника и посудомойки.
  • Установка трубы для вытяжки - 2000р
  • Вытяжка - забыли про размеры кухни, которые нам нарисовал мебельщик и купили мощную, классную вытяжку bosch (10100р). Которая не влезала в шкафчик над варочной поверхностью. И она успешно полежала дома две недели (4 на самом деле, ремонт ванны затянулся из-за стены), в течение которых мы могли сдать её без вопросов. Но мы её всё таки сдали, не самым простым способом:
    • в технопоинт позвонила девушка - всё ок, если коробка на месте, приезжайте
    • собрался ехать я, на всякий случай решил перепроверить
      • написал в форму обратной связи на сайте
      • не дождавшись ответа за 15 минут, позвонил. По телефону мне сказали “не, вы чо, ничо не вернём, продавайте на авито”.
    • Выставил на авито за 9к, уехал в Уфу. Одно предложение купить её за 6к.
    • Когда вернулся из Уфы - посмотрел, на обращение с сайта ответили “сгоняйте в сервисный центр, получите заключение о работоспособности, потом несите к нам, всё обменяем”.
      • получил заключение за час (и 150р на такси) и увёз её на работу (ближе к складу) до выходных (120р на такси)
      • съездил с вытяжкой до склада (180р на такси)
      • там за час где-то написал заявление на обмен, взял в итоге Kronasteel white 600 + утюг (доплатил рублей 700).
      • увёз всё это домой (220р на такси)
    • Мораль: не тупите с размерами, а лучше скиньте мебельщику все выбранные модели, а то потеряете много времени и денег на такси/бензин.
  • Духовой шкаф - 18500р
  • Индукционная варочная поверхность - 25000р
  • Посудомоечная машина - 25000р
  • Микроволновка - 3000р
  • Электрочайник - 3000р (он красивый!)
  • Холодильник - 25000р
  • Здоровенный икеевский круглый стол - 14500р
  • 4 стула в цвет кухни и шторки - 8000р

Перевозки

  • На кухню я привёз из дома свои любимые стол и диван (1200р за газель и водителя-грузчика). Пришлось самому попотеть, будучи вторым грузчиком.
  • До начала ремонта я перевозил кучу коробок, пакетов и своё кресло, вышло приблизительно столько же.

Выводы

  • Покупайте технику всё-таки в крупных сетях. Как возвращать товары noname интернет магазинам я вообще не представляю.
  • Вообще все перевозчики берут оплату за 2 часа сразу, так что можно не торопиться, если квартиры рядом

Спальня

Коридор

Дано

  • 9 кв. метров
  • отдельные входы в кухню, спальную и ванную комнаты.

Сделано

  • Прихожая - собирали три дня, потому что ленивые жопы, но я научился регулировать сам дверцы (нет, просто наугад докрутил, пока не перестали зацеплться).
  • Шкаф-купе на заказ, больше ради того чтобы посоветоваться с мебельщиком на тему “а не хуйню ли я спроектировал?” - 38000р.
  • Забыли заставить работника заштукатурить дырку от светильника над входом в ванную, заштукатурили и покрасили сами (0р). Обои под покраску - охренительная вещь. Плохие навыки штукатуренья - нет.
  • Пролил средство для мытья полов, не заметил, вспух ламинат -> все жидкости нужно внимательно закрывать и лучше держать в двух пакетах. Или в ведре. Менять не стал, сверху просто поставим шкаф.

Планы

  • Сделать крепление на стену для велосипеда.
  • Если шкафа будет мало, купить стеллаж.

Балкон

Дано: ≈6м^2 полукруглый панорамный неутеплённый балкон из стекла и аллюминия.

Я положил ПВХ плитку на сухую стяжку (плёнка, 3см керамзита, элементы пола, клей, пвх-плитка). Стоило 27.5к с работами, материалами и их доставкой и подъёмом. Без выноса мусора, увы.

Так делать не надо в случае, если ваш балкон не утеплён, т.к. чревато грибком, при повышенной влажности.

В качестве контрмеры (костыля) можно стыки плитки со стенами дополнительно обработать - положить туда уголки 10х10мм на акриловый клей.

Коммуникации

Интернет

Протянули в итоге сеть:

  • кабель идёт из розетки в коридоре на кухню через дверной проём и плинтус
  • оттуда по плинтусу через стену в спальную комнату
  • там стоит роутер
  • от роутера через ту же дырку идёт кабель на кухню
  • и уходит в компутер на кухне

Почему такая ебанутая схема: компромисс между возможностью дальнейшего апгрейда и удобства работы прямо сейчас.

  • У девушки не будет тормозить интернет, который она пользует на ноутбуке в спальне.
  • У меня по прежнему кабель, игры не будут лагать из-за потерь по дому.
  • С ноутбуком/телефоном/планшетом мне некритично как что тормозит, в крайнем случае могу в спальную уйти.
  • Девушка может достать свой старый ноутбук с ethernet и воткнуть в него патч-корд от роутера.
  • В будущем роутер легко выкидывается и заменяется на что-то, поддерживающее 2.4GHz/5GHz, 802.11N/802.11AC одновременно.
    • В качестве альтернативы берётся старый роутер, втыкается между роутером и компом и становится тупым свитчом / WAP.
  • При всём этом схема никак не зависит от моего провайдера, я могу его выкинуть, завести кабель от другого и ничего не менять в домашней сети.

Почему компьютер вообще стоит на кухне:

  • Есть всего 2 комнаты: большая кухня и спальная.
  • В спальной комнате спят.
  • Я иногда допоздна не сплю.

Так что чтобы не мешать девушке затянувшимися до часу ночи рейдами я обустроил своё место на кухне.

А ещё рядом холодильник.

Прочее

Мы не вызывали клининговые компании для того, чтобы прибраться после ремонта и правильно сделали, наверное. После каждой уборки на отъебись (ну, чтобы куски бетона на ламинате не лежали) возникала необходимость снова что-то штробить-сверлить и весь пол заново засирался.

Суммарно раза 4 помыли пол на кухне:

  • после основного ремонта
  • перед тем, как устанавливать кухонный гарнитур
  • после того, как установили кухонный гарнитур
  • перед тем, как собирать стол и привозить мой диван-стол

После этих 4 раз лютой грязи уже не было и в ход пошёл новый пылесос. Philips FC9071 jewel - лучший пылесос, который у меня был, лучше не сосёт ничто и никто. Я готов простить ему сменные мешки для пыли за одно только то, что им достаточно провести по всяким крошкам один раз на минимальной мощности и он всосёт вообще всё.

TODO

  • Разобраться как правильно организовывать кабель-менеджмент в квартире, чтобы все провода были в кабель-каналах внутри штукатурки, а наружу выглядывали только RJ45 розетки, но при этом кабель можно было легко заменить при изменении доступности технологий.
  • Требования к розетком. Число, плотность, высота, защита от влаги и детей.
  • Требования к отделке от застройщика (цвет и рисунок ламината, рыжий ламинат под паркет - боль, светлый ламинат в коридоре - хорошо)